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黃河《購屋指南(下)》2011/9/30

  上一週講到觀察「環境」的重點,除了「噪音大小」和「潛藏危機」,還有本週接續要講的第三項:

3、居民素質

  仔細觀察附近街道的整潔狀況,例如家家戶戶門外的擺設,地面的垃圾、狗屎,汽機車的停車秩序……,從這些跡象,不難了解附近居民的水準與公德心。
  住在水準高的區域,居民的整體素質好,大家都很自愛,有一定程度的公德心,很少碰到讓你生氣的人或事。
  有一次,我看到一棟屋況不差、價格合理的公寓,卻因為隔壁鄰居把雨衣、雨傘、腳踏車、工作梯、幾十雙鞋子……,七零八落地堆在門外走道,看得我當場就對那棟房子失去了興趣。
  和這種人住在隔壁,準備天天和他「溝通」嗎?
  我也看過某棟座落在精華區邊緣的豪宅,隔了一條街,好像到了完全不一樣的世界;站在陽台往外看,一邊是大廈林立的豪宅區,另一邊卻布滿低矮破舊的房舍。
  住在這種區域,還能確保豪宅的品質嗎?
  環境的好壞、居民的素養,大大影響居住的品質。
  偶爾站在那兒看一看、聽一聽,可能還沒特別的感覺。可是,長期住在那裡,日日夜夜與這些現象相伴,小事會變大事,大事會變得無法忍受。
  噪音、安全、居民素質,是決定到陌生區域買房以前,必須在不同時段親臨現場觀察的重點。
  不單要看想買房子的同一層,還要到樓上、樓下、頂樓陽台、地下室停車場,以及社區的裡裡外外,仔細觀察環境的清潔程度、居民的公德心、噪音大小、交通流量、往來人潮的身分……,以免買了房子,住不到幾個星期就後悔。

三、建材與屋齡

  我有一位從事建築業的朋友,據他講,興建大樓的成本,可以從每坪單價幾萬元那麼便宜,到貴至二十七、八萬元。
  而投資最大、花錢最多的部分,是建築外觀看不出的管線與內裝。
  例如給水系統、排水系統、污水處理系統、電力系統、通風系統、空調系統、管線布置等。
  品質高的管線與內裝,使用幾十年也不會出問題。
  便宜的管線與內裝,十多年之後就會陸續出現滲水、破裂、不堪使用的現象。
  也因此,購買房子要一併考量它的建材與屋齡。
  尤其是屋齡超過十幾二十年的中古屋,要預想到它可能存在,屋主卻不指出的缺點,例如壁癌、雨天滲水、長霉、下水道的怪味、偶爾堵住的污水管、排水不順等問題……,這些缺點或可藉由小工程掩飾於一時,但想要釜底抽薪地解決,卻是十分費錢又費工的麻煩事。
  買一棟老舊的中古屋,不要只看外表,而要仔細檢查它的管線與內裝。
  如果自己的經驗不夠,看不出管線與內裝的好壞,可以請你的親朋好友,有誰是專家或是認識專家,由專家陪同你一道檢查。
  即使要花錢,也值得。

四、坪數

  千萬切記,決定一棟房子的價格,最終還是看房子的坪數,也就是使用面積的大小。
  為什麼這麼說?
  這段時間我看過許多投資客精心「裝潢」的房子,真是美侖美奐啊!
  自然而然,屋主暗暗把房價加高了不少。
  乍一看,買方因為對房子裝潢的滿意,似乎也覺得合理。
  其實,應冷靜地想一想:裝潢一棟房子,要花多少錢呢?
  和動輒超過千萬元的房價比起來,幾十萬元的裝潢費,不過是九牛一毛!
  尤其是投資客選用的建材,全是外觀華麗、質地不佳的便宜貨。
  他們還有專門配合的施工團隊,很懂得「既便宜又美觀」的原則──什麼天花板配什麼壁紙,再鋪什麼地板,擺上幾張現代化的家具,炫麗的假花、耀眼的造景……,不必投資多少錢,就可以把房子弄得美侖美奐,很容易影響買方的判斷。
  一棟房子的價值,務必要回歸它的本質──坪數!
  某一個區域,某一類型的房子,都有它合理的市場價──每坪大約多少錢。
  如何知道合理的市場價?
  可以上網查,也可以問專業的房仲。
  多查幾筆資料、多問幾個房仲,相互比較一下,便會清楚什麼是合理的市場價。
  然後再依據合理的市場價,乘上它的坪數,大致就決定了這房子的價格。
  反過來,買屋時若想殺價,也應「據理力爭」──而這個「理」,就是依據本節內容。
  為什麼這麼說?
  我看了許多房子,絕大部分屋主的開價都超過市場價。
  少則多個一、兩成,多至三、四成。
  另外,中古屋還習慣把車位的坪數跟房子混著一起算。
  例如房子的合理價格是每坪二十萬元。而你想要買的房子權狀三十坪,外加車位八坪。這時,屋主若開價每坪二十二萬元,算是客氣的。
  買房不可能不殺價。
  買方若是只殺十%,也算客氣的。
  不過,小心房價的計算方式──通常屋主會以「每坪二十二萬元」乘上「三十八坪(權狀三十坪加上車位八坪)」,總價八百三十六萬做參考價。
  這種計算方式合理嗎?
  當然不合理。
  車位一坪的單價,怎麼可能跟房價相提並論?
  少則打個四、五折,多至六、七折。
  所以,你應力爭把車位分開算,再針對房子的價格殺個一、兩成。
  總之,房子的價值追根究柢在坪數,不要被外表的裝潢欺騙了。
  特別是投資客精心設計的「廉價裝潢」,無須一、兩年就會原形畢露!

五、景觀

  每天住的地方,假如打開窗子,看的是隔壁大樓、距離幾公尺之外的一面牆,誰會喜歡?
  反之,樓層高高在上,可以俯視下方的一片翠綠,並且遠眺前方的蔚藍大海,又是何等風情!
  不過,景觀能否換成房屋的「價值」,得看是不是「稀有」。
  例如興建在淡水的大樓,只要朝海的一面,家家戶戶打開窗戶,遠遠看到的都是美麗的海景。
  又例如建在山區的別墅,哪一戶不擁有滿山翠綠的視野?


相片一:家家戶戶的窗外都是滿山翠綠

  這種大家都有,算不上「稀奇」的觀景,不值錢。
  反過來,幾年前我曾經看過一棟豪宅中的豪宅,位於台北市的信義區,座落在新建大廈的頂層。
  到現場看屋,推開大門就是寬敞的客廳。
  而客廳外牆,是整面透明的玻璃。
  由於大樓前方是不可能蓋高樓的公家機構,所以這面二十幾公尺寬的透明牆面,永遠都不可能被其他建築物遮擋──白天和藍天白雲相伴,夜晚和燦爛星光為伍!
  再往牆面走幾步,向下俯視,是台北的精華地段,景觀另有一番風情。
  可以這麼說,台北的豪宅,沒幾棟的景觀勝過此處!
  由於它的稀有性,自然能帶動房子的價格。
  也難怪,金融海嘯房價最低迷的時刻,它仍能以每坪一百二十萬元左右,總價接近三億元出售。
  另外,我也曾經在桃園看過一棟公寓,臨山面河,景觀十分迷人,房價硬生生比同一棟大樓,位於反側房子貴了兩成。
  景觀是最後一項,能夠大幅左右房價的因素。
  總結前面五項因素──地點、環境、坪數、建材與屋齡、景觀──大致決定了房價的八八九九。
  還有那麼一、兩成,往往得花更大的心思去挖掘。
  例如曾經發生凶案的「事故屋」,應比合理房價便宜許多。此外,海砂屋、幅射屋,或是曾經被列為「危樓」的房子……,賣方都不太可能主動說明。
  如何挖掘房子的真實背景?
  明確地問房仲。
  只要有規模、具誠信的房仲業者,為了商譽,必然不敢隱瞞。
  不過,假如買方不問,房仲就可能取巧,而不會盡到主動說明的責任。
  其次,上網查資料;好比說輸入房子的「地址」,或是所在大樓的「名字」,也可能找到意想不到的內幕。
  再不行,四周逛一逛,找幾家「老店」喝點飲料、用個餐,向老闆打探流傳在街坊鄰居的小道消息。
  購房就像結婚,每個人的喜好與需求各不相同。本文所言希望對各位能夠有所幫助,否則,不對的部分也請多多包涵!


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