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黃河《購屋指南(上)》2011/9/23

  前一陣子受加徵奢侈稅的影響,台北房價波動甚大,幾位朋友突然動了「危機入市」的投資念頭。之後接連兩、三個月,我隨著眾人四處奔波,看了上百棟的房子,從幾億的豪宅到幾百萬的套房,從這中間學到許多心得。
  這些心得就是本篇文章的內容──購屋指南。
  想買房子嗎?
  決定買房之前,不妨先看一看本篇文章,肯定會對你有一些幫助。
  一棟房子的合理價格,是「土地成本」加上「建築成本」,再乘一點三倍。
  例如每坪十萬元,總面積五十坪的土地,投資五百萬元興建別墅一棟,它的成本是一千萬元,合理的售價則是一千三百萬元。
  當然,這只是理論。
  許多因素會改變這棟房子的價格。
  哪些因素會改變房子的價格呢?

一、地點

  房子的座落地點,是決定房價最主要的因素。
  去年一位朋友在高雄市區買了一棟電梯公寓,比鄰大街,屋齡四年多,權狀接近五十坪,社區環境不錯,使用的建材也好,同型式的房子搬到台北,即使位於中、永和一帶,價格也不會低於四、五千萬元。
  知道那位朋友花多少錢買的嗎?
  賣方開價四百二十萬元,他使用現金一次付清──三百二十五萬元!
  幾個月前我到他家參觀,目睹房子的居住品質,再聽到這低廉的價格,讓我感覺實在不可思議!
  因為在台北,就在幾個月前,一棟屋齡二十多年,牆壁已出現龜裂,雨天會滲水,權狀十一坪,室內面積僅七坪的電梯「小套房」,地點還在汽車通行「極不易」的小巷,就因為靠近捷運站,屋主居然開價六百九十八萬元,最後還能以六百萬元成交!
  想想這兩棟房子的條件、最終的成交價格,差距為何如此巨大?
  就因為「地點」。
  好的居住地點,第一條件是生活機能方便。
  什麼是生活機能?
  日常生活經常去的場所,好比說傳統市場、生鮮超市、超商、學校、書局、公園、常搭乘的車站,以及各種口味的餐廳,像是連鎖速食、西餐、台菜、川味、火鍋、韓國菜、義大利菜、日本料理、自助餐、台灣小吃、北方麵點、清粥小菜、便當店、麵店……,幾乎都在方圓百公尺之內,可以用步行抵達的區域。
  出門以後不必搭車,慢慢散步就可以滿足生活方面大部分的需求。
  至於歌劇院、音樂廳、圖書館、電影院、KTV、公家機構、醫院……,這些需求較少,但是偶爾免不了要去的場所,也可以透過四通八達的大眾運輸系統,在非常舒適的環境之中,耗費不太長的時間到達。
  最後……,也是最重要的,是工作的機會多,平均的薪資高。
  不管是為了追求生活的品質,或是尋找更多的工作機會,由於大家都往這個地點搬遷,使得住屋供不應求,房價自然扶搖直上。
  總結起來,什麼是好的居住地點?
  1、生活機能方便。
  2、工作機會多、薪水好。

二、環境

  除了地點,第二個決定房價的重要因素是住處四周的環境。
  所謂「千金選房,萬金選鄰」,不可不慎!
  如何選鄰?
  除非你就住在附近,很清楚這一帶的狀況,否則,奉勸你千萬不要偷懶,下決心買某一處的房子之前,務必在不同的時段親臨現場觀察。
  這些不同的時段包含「上班日」與「假日」的清晨、白天、黃昏、交通尖峰時段,以及夜深人靜的大半夜。
  不同時段可能呈現全然不同的景象。
  買房子對人生的重要性,可能僅次於結婚(你一生結幾次婚、買幾棟房子?),也因此,決定買房之前,一定要睜大眼睛看清楚。
  看什麼呢?

1、噪音大小

  以下幾個例子,是我實際看房的經驗。
  某房子鄰近學校,窗口看出去是綠樹成蔭的校園,看似很棒,然而每天天沒亮就有居民晨運,接著是學校的鐘聲與廣播,放學以後還有居民利用校園健身。
  無論是晨運或健身,如果大家只是走走路也就算了,因為走路不會產生噪音;不幸校園有兩座籃球場,早至清晨四、五點,晚到半夜十一、二點,球場都有人打球,「啪、啪、啪」的拍球聲擾人清夢。甚至在假日的凌晨,還有年輕人滯留在校園談天說笑。
  這些噪音,透過學校「U」型建築,有如喇叭般地向開口「集音」。
  另有一棟大廈公寓,前方是公園,裡面有一座兒童遊樂場;只要天晴,晚上就不時傳來兒童的嘻笑打鬧聲。
  還有一間位於二樓的房子,窗口正對著一座橋的「上坡路段」;白天還沒什麼感覺,可是到了夜深人靜的時刻,汽車上坡加速的引擎聲就格外刺耳。更別說萬一風向不對,汽車排煙管的廢氣不朝著窗口而來?
  另外,救護車和消防車都會發出尖銳的警笛。
  某些人對噪音極其敏感,某些人則管他什麼聲音,倒下就呼呼大睡。
  假如你對噪音是屬於敏感型的人物,請千萬小心鄰近學校、公園、醫院、消防隊,以及高速道路四周的房子。
  還有,房子在工廠附近,或是鄰近機械式停車位、捷運鐵軌……,也要注意那不時傳來的噪音與震動。

2、潛藏危機

  有一棟豪宅開價三億多元,座落在某大廈的頂層,格局與視野都好,幾個朋友看了幾乎想出價買下來。
  所幸,看完房子我們在四周轉了圈,瞧見隔著一棟矮房,二十幾公尺之外,是某電信公司的「機房」。
  可能不是機房,但我的感覺就是,因為那是一整棟七層,窗戶完全封死,徹底「密閉」的大樓。
  如果是正常的辦公大樓,怎麼可能把窗戶全數封死?
  因而我們猜測,裡面安裝了各式通訊器材。
  或許還有緊急發電裝備!
  這些裝備都會發出電磁波,對人體的健康會沒影響?
  就因為這個憂慮,大家放棄了投資的念頭。
  另有一間公寓,座落在二十餘層商辦大樓的二十樓,視野很好,價格也低。看了房子,我還在懷疑屋主出價怎麼如此「合理」!走到樓下,在四周逛了圈,這才恍然大悟!
  原來這大樓的地下室是色情酒店。
  想想看,夜夜睡在這種複雜場所的二十層樓之上,能睡得安穩嗎?
  不會有喝醉的酒客找碴,在暗夜朝店家投擲汽油彈?
  不是機率高低的問題。
  只要有那麼一點擔心,夜深人靜時的一點風吹草動,就可能嚇得你奪門而出!
  講到住處的安全,難免讓我回想起從軍中退休的第一年,為了專心寫作,我特別在外租屋。
  租屋的大樓比鄰溪邊(如圖一)。
  這條溪寬度大約十幾二十公尺,深兩、三公尺,算得上頗具規模。
  規模雖大,但平常溪水流量不大。
  但見涓涓細水從窗外流過,感覺挺詩情畫意。


圖一:租屋處平面示意圖

  不幸那年的夏天,某晚颱風來臨,接連降下幾小時的傾盆大雨。
  頓時之間,涓涓細水變成濤濤洪水。
  那一晚,上床睡覺前我還站在窗邊,因為底下黃浪濁濁、溪流滾滾,實在看得人心驚動魄!
  當時,我還沒感覺有什麼危險,反而覺得有趣。
  第二天起床颱風已過,走到戶外一看,大樓的水泥地基居然完全曝露出來!
  幸好那是七棟大樓同時興建的社區,地下室全連在一起。地基的面積夠大,我住的那棟大樓這才沒有傾塌。
  雖然沒傾塌,縣政府隨即把整個社區劃成「危樓」。
  不難想見,那裡的房價不是「直直落」,而是根本無法脫手。
  購屋時安全是第一考慮因素,而且不能打折。
  現今因溫室效應,偶爾會發生「破紀錄」的怪天氣。因此買房之前,要先查看房子四周的山川地勢,設想「狂風、暴雨、淹水」來襲時,這裡的安全能有什麼保障?
  其次,仔細觀察住處四周的人、事、地、物,留意是否存在危害安全的潛在因素,例如違規的私人加油站、電信基地台、變電所、高壓電,或是複雜分子進出的場所。
  然後,社區的保全系統、監視系統、照明系統、警衛水準、附近的治安狀況,也都應列入考慮的對象。


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