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周劍輝《銀行是房東》2016/4/15

我在美國股市陸陸續續也進出過三十多年了。上班謀生的日子,當然沒有太多的時間去留意怎樣投資才是正確的,玩的是隨意牌,所以累積了不少的教訓,並無實益。

去年下半年開始,我才認真起來,每天稍微留意一下,算術好好算一下。為什麼會認真起來?是想將家中的舊家電全換掉。結果是全換掉了,而且也如我說的,全都不要錢。

第一件是電視。老弟說他想買一個70吋的,我說我買一個65吋的就好。結果他拖了好幾個月才真的去買了。我是隔了兩三天,就跟他說買好了,他還不太相信:「哪裡買的?怎麼買的?」

我跟他說:「簡單,Costco。」並開玩笑地跟他解釋我的步驟:首先我跟God說,我要買一個電視(Dear God, I need to buy a TV.);然後,去Costco的網站挑了一個Samsung 65吋 4K的電視;第二天,再留意一下股市,就撿了雙倍的小錢回來。他說:「什麼God這麼好?」我說:「老天啊!」

最可靠的老天就是自己!

平時若不學習如何留意,當需要用錢的時候,老天也同意送給你,但你看不到,錢也不會送到你的手上的。所以我跟老弟說趕快去美國銀行(Bank of America)開個投資帳戶吧!

我在美國銀行有幾個投資帳戶,現在來談談其中之一。這個投資帳戶的本金是十萬,來源說起來很好笑,是一筆意外之財,也可以說是老天給的。如果不知道如何運用,是負債,能夠靈活運用去撿錢,就是資產了。

人在轉運的時候,幾件事會湊在一起發生,順著事情的發生,跟著轉,就到了一個不同的境界。若猶豫不決,不跟著轉,就又回到了原點。世界上優柔寡斷者多,這個不敢,那個不敢,就很難突破困境。

2005年我們遷居加州,先在Mountain View住了半年,就住在Caltrain車站的斜對面。Mountain View只有一條比較繁榮的大街,Castro Street,走幾步就到了。

後來,搬去Millbrae,一住就是六年。舊金山國際機場就在旁邊,我們走到Bay邊,就可以很清楚地看飛機起飛降落。若沒什麼特別事情或想法,也許就這麼一直住下去。可是那一年,孫子三歲多了,比我還夜貓子,要到天亮才肯睡覺。我們住的是公寓,孫子半夜在家裡跑來跑去,惹得鄰居敲牆壁,又上門來興師問罪。有一天,連警察都請來了。還好這位警察沒太刁難,只說我們總不能把小孩關在籠子裡吧。即使如此,被人看成惡鄰居,還是非常的不舒服。

正巧,老弟打電話來,說他們的鄰居Condo要賣,問我們要不要去看看。想想搬去和他做鄰居,當然好,且那時的房價已跌至谷底,就答應了。沒想到不但沒買到,另外再看了幾家,也都沒買到。看來此路不通。

還是內人有福氣,她的一番機緣巧合,引導她到San Jose看Condo。兩三番折騰,居然買到了我們現在這個越住越滿意的Condo,附近樹木花草很多,陪襯著參天紅木,好像住在公園裡。走幾步路,就是條大街,直通Cupertino。

那時的價格最低,只要二十五萬。跟美國銀行貸款二十萬,Down Payment五萬,其中的三萬,還是跟老弟周轉的,所以說有老弟真好。

故事講到這,我們可以來談一點逆向算術了。

租公寓和買Condo,一個是租,一個是買,講起來好像不一樣,實際上是一樣的,都是租。

什麼是買?

付完錢,不用每月每年再付費才能繼續使用的是買。譬如說電視是買,僅需付費一次就可無期限使用。若其不然,就是租用,沒有完全的擁有權,需要配合他人才能繼續使用。這個他人就是「房東」。

租公寓的算術是兩筆錢:Security Depot和每月要付的租金。是否能租,就要算算這兩筆錢是否付得出來?

買房子的算術是也是兩筆錢:Down Payment和每月要付的房貸金。是否能買,就要算算這兩筆錢是否付得出來?

所以買房子和租公寓的本質是一樣的,都是「租」。買房子的Down Payment就是租公寓的Security Depot,每月要付的房貸金也就是租金。房東是誰?大房東是貸款給你的銀行,二房東是地方政府,每年你要付房屋稅給政府才能繼續住下去。

等一下,買房子不是還有一個數字,貸款金額嗎?沒錯,但貸款金額只是用來計算租金的參考值,當租金算出來之後,這個參考值就完全沒有意義了,所以從「租用」的角度來看,貸款金額是不存在,或可以零看待。

有很多人搞不清楚這個觀念。買了房子本來是件高興的事,怎麼卻心情非常沉重?原來是自以為背了好大的債務,這一輩子要怎麼還?欠人錢,好丟人!這種人最容易被說服:每個月多付一次「租金」,或者將「租期」由三十年改為十五年,準備臥薪嘗膽十五年。人生苦短,請問有什麼房子值得這樣辛苦付出的?到頭來不都是要「還給」人家的嗎?若能想清楚了,貸款金額只是帳面上的金額,實質上是零,就不會犯傻了。

租公寓和買房子雖然都是「租」,但有個最大的差異:公寓的租金可能每年調高,而買房子的租金則三十年不變。如能覓得喜愛的房子,付較多的Security Depot(Down Payment),也是值得的。

快速貸款算術

這裡我要特別強調一個快速貸款算術依據,不用房屋仲价算給你看,就是:十萬元的貸款,每月的「租金」是五百元。像我貸了二十萬,每月的「租金」只有一千元,比原先租公寓還便宜。

五百元乘十二個月,一年就是六千元,是十萬元的六%,也就是說年利率是六%。這裡仍要再強調,算術是快速概算,不是精算,也不是頭腦體操,用整數在腦中計算比較快,通常能掌握個大約數目,就能往下繼續計算,不會卡在一個小數點上算不清。六%多不多?付六%給人家是好心痛,自己輕鬆賺個六%回來卻又嫌少了。你說人的心理奇怪不奇怪?

再舉一個例子,買一個百萬的房子並不難,假如你能拿得出二十萬元的Down Payment。另外每月的租金很容易計算,八十萬的貸款金就是八個五百元,等於四千元。若你每個月也付得出,就可以買。當然,「值不值得買」是另外的算術,要用另外的因素來計算。

每個月想少付五百元的租金,就是Down Payment多付十萬元。有人買一個百萬的房子,付五十萬元的Down Payment,每月的租金就只有二千五百元了。以這麼少的租金住百萬的房子,真是開心。這裡有個問題:這五十萬元的Down Payment是誰出的?

多放三十萬給銀行,每個月只省,或說只賺回,一千五百元,逆向一想實在有點笨,除非子孫或自己沒時間或不知如何理財。想想看,如果有人給你三十萬,你一個月不能輕輕鬆鬆地賺回來一千五百元嗎?與其拱手送給銀行,為何不自己試看看?

有錢好辦事(Cash is the king)

有錢才能生錢。在給人家錢之前,一定要先算一下是否合算,才不會做呆瓜的事。

遷居San Jose一年半載後,有一天內人在美國銀行打電話回來問,有行員跟她推銷新的「租金」調整方案,如果我們給美國銀行一萬元,以後每月的「租金」可以少一百元,是否要答應?

這麼簡單的算術,當然是No!

拿可以生錢的一萬元,為未來的一百個月,每個月「先付」一百元的「租金」,怎麼會划算?當然不划算!

遷居San Jose三年後,這裡房價開始飛漲。有一天內人又由美國銀行打電話回來。有行員跟她說我們的房價已經超過四十萬元了,可以考慮增貸。她問可以增貸多少?行員說二萬五。我們家的福將說,這麼少?要嘛十萬。行員算了一下說,OK。內人就問我是否要答應,我說有這麼好的事,當然答應。

所以,我們的「負債」增加了十萬元。美國銀行「送給」我們的這個十萬元,就成了我另開的投資帳戶的本金。當我每個月從這個帳戶裡賺回很多的小錢時,這個十萬元就不再是「負債」,而是老天送的「資產」。

跟朋友借錢很難,借了錢之後就不再是朋友了。要借錢,就是要向銀行借。

租公寓的風險是,房東調漲「租金」時,沒有討價還價的餘地,只有接受或搬家。房東是銀行就不一樣了。

這個增貸事件我的另類解讀是:

住了三年之後,我們的房東美國銀行說,要給我們十萬元,希望我們能繼續住下去,不過「租金」要從一千元調漲為一千五百元。天下有這麼好的房東!

不是皆大歡喜嗎?哈哈!


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