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廖玉燕《美夢成真》2016/5/20

茶几上的小盆栽長的好綠好茂盛,彷彿陪著主人笑開懷。信和櫻坐在沙發上,快樂的喝著咖啡,愉快的享受擁有屬於自己的房子的感覺。「家」是我們的避風港,出外打拼時,我們每個人都是夢想家!當累了想休息的時候,就只好想「家」了!可見擁有一間屬於自己的房子,是個多麼重要的事啊!

在台北工作、生活了一段時間,存有一點積蓄之後,他們有空就常常跟仲介服務員去看房子,反正看房子也不用錢,能多看就多看,但如果真想要買房子,也不能太挑剔。因為幾乎沒有一間房子是百分之百的好,會完全合你的意,不是房子破破爛爛,就是歪歪斜斜的,再不然就是交通不便,生活機能不好,再來就是環境不佳,好房子如果幾乎合了你的意思,最後都會被價格把你打倒或是嚇跑,所以要買到一間屬於自己的房子,太會挑的結果,就是讓錢不斷的貶值,被通貨膨脹吃掉了。

買房子資金不夠的時候,應該先求有,再求好,不然就是先求小在求大,否則等到存夠錢的時候才來買,通常還沒存夠錢,房子又漲上去了,永遠也追不上。總之好的開始,是成功的一半,美好的生活,就是在現實與夢想中拉鋸。每個人心中都有不同的目標,尤其是為夢想買房子打拼,即使苦,也會因曾為自己努力過,而覺得踏實。

櫻:「投資客分布較多的區域,房價往往高低落差大,一般民眾進場時,很難研判正常價位,尤其是在景氣趨緩時期,投資客可能因為資金壓力,降價拋售,但是自用型屋主的降價壓力小,降價彈性低,此時就會呈現同一區或同一案,價格高低差距擴大的現象,買方應該要特別留意。」

信:「買房子絕對是最需要冷靜理性處理的一件大事,可是有購屋經驗的人都知道,在決定是否買房子的當口,往往是最為感情用事,也是最不理性的。買房子是人生的夢想,當夢想在眼前時,出手或縮手的節奏,都很容易被許多訊息亂了方寸。這些訊息,有時是鼓勵你買房子;有時是規勸你不要買房子。一般人往往因為怕買到的房子比人家貴,遲遲不敢進場,反而看著房價一波一波的漲不停,只好望屋興嘆。」

他們很清楚的知道:好地段,條件好的房子,基本上都是搶手貨,重點是要選到好地段、好房子,而不是一味地將房價問題放大。房價趨緩的階段,好房子釋出的機會大,可選擇性相對提高,是危機入市的一大優點。重點在於,在房市景氣不同的階段買房子,都應該要有規劃,先釐清自身需求,多元考量種種購屋條件,才能買得順心、買得安心。

他們夫妻眼睛看不見,確沒有錯過好眼光,用現有的積蓄加上貸款,在永康街買了一間房子,雖然只有二十坪,但他們已經很高興了,反正小倆口夠住就好。

信得意的喝一口咖啡:「房價不是絕對購屋的因素,是否購屋的訊息導向,很多都直指「房價,不可否認,財務規劃確實是購屋很重要的項目,但絕不是唯一條件。購屋能力、當地環境、屋況和增值潛力等,購屋時都必須一併評估。。」

在房市趨緩階段,有些房價的評估方式,都以現在是不是低檔行情來研判購屋時機。原則上,賣方希望賣到好價格,而買方當然是希望買到最低點,但是在價格等待的過程中,買方往往必須以有形無形的損失來交換,如錯過好房子、利率上升負擔加重等,不一定划得來。一般換屋週期大約是五年至十五年左右,如果是以未來賣房子的時機點,也就是該區未來幾年後的房價,來評估現在的相對房價,從未來看現在,應該會更加客觀。

櫻攪拌著咖啡:「如果想買的房子距離捷運站在2、3百公尺以內,可以試想未來大台北地區的捷運路網更加稠密,可及性絕對是愈來愈高,也就是說,房價的增值空間看好。即便目前房價不低,但因為有這樣好的生活機能支撐因素,房屋本身已具有易漲難跌的特性。假如當未來買了五年至十五年要賣房子時,房價應該會比現在還要高,現在就是好的買點,若是遇到好地段、好房子,就可以考慮購買。好地段、條件好的房子,基本上都是搶手貨。」

從國家的政策面來看,當房市處在所謂的「危機階段,整體經濟狀況通常都不佳,政府就會擬定各種政策刺激買氣,如調降房貸利率、延長房貸寬限期等,降低購屋者的資金壓力,竟而降低購屋門檻。

櫻在桌上摸到她要的巧克力餅乾:「利率是影響購屋能力的關鍵因素,過去在八十年代,房市景氣鼎盛時期,房貸利率動輒八%至十%,每一百萬貸款,每月本息大約就要支付一萬元左右,當時國宅優惠利率為五%,一堆人搶破頭申請「低利」貸款。」

信拿一塊蛋糕,大口的塞在嘴裡:「時空轉換至今,利率頻降,第一年房貸利率大概都不超過二%,這是當時難以想像的數字,相同條件每一百萬房貸,每月繳五千元,只有當初的一半,若是繳息不繳本,每月才一千七、八百元左右,這就是房市趨緩時期的購屋優點。」

民眾應該知道,若以房價市場來看,不景氣的時候,建商為了吸引買方,加上不用趕工,房子通常會蓋得比較紮實,建築品質比較優,房價的議價空間也會多出五%左右。購屋注重市場變化,房市趨緩期,買賣房子都不急,因為沒有時間的急迫性,無論是建商或是買方,都可以以相對正常的節奏來賣房子及買房子,出錯的機率降低,對消費者多一些保障。

信翻著一頁一頁看房子所整理出來的筆記,在在都顯示:「location,location,還是location,也就是地段、地段還是地段的意思。每一個時期買房子都會有優缺點,在趨緩時期買房子,有些事項須特別注意。首先是房價下跌風險,這也是空方看法阻勸購屋的主要原因。房價變動階段,起伏在所難免,重點是要了解哪些區域、哪種產品,出現超漲現象,超漲產品的下跌機率比較高,盡量避開超漲產品與區域,就能降低風險。只要該區的購買主力,多數以當地的區域客戶為主,這就表示區域換屋或首購自用的需求穩定,房價的支撐度比較健全,日後房價下跌風險就低。因此交通便利,生活機能好,與郊區什麼都不方便,就有所謂的蛋黃區與蛋白區之差。」

近年來捷運陸續完工,擴大捷運商圈與非捷運商圈的優勢差異,非捷運商圈若又缺乏大型停車場,早晚將走上沒落之途。加上景氣不佳,消費緊縮,許多店面經營不善面臨關店,若是房東不願調降租金,店面空置率可能提高,倘若進入惡性循環,帶狀商圈店面空置率愈來愈高,原有的消費人潮將逐漸散去。

商圈會有移動效應,趨緩期購屋的另一個隱憂,則是抗跌區的變動。部份抗跌屋的支撐因素是商圈,例如辦公商圈、捷運商圈或是學區商圈、市集商圈等人潮聚集之處。影響商圈最大的因素是交通,有便利的停車場及大眾運輸系統,就能帶進大筆的人潮與錢潮。

商圈附近,無論店面還是住宅,因就商圈之便,房價都不低。若是不在商圈區域,即便在趨緩期以相對低價買進,但是遇到景氣不佳,買氣降低,商圈生存倍感艱困,加上捷運通車帶來的商圈移轉效應,都使得原來的商圈價值受到威脅。原來支撐房價的因素逐漸弱化,用抗跌屋的房價買到下跌屋,買方應該避免買到這類房子。

信:「隨著商業化的結果,一般人喜歡光鮮亮麗的外表,投資客看準了這一點,喜歡把房子弄得漂漂亮亮的,越是漂亮的房子,更要提高警覺。沒良心的投資客的房子,廁所、廚房的防水往往沒做好,熱水管生鏽沒換,舊的天花板沒去掉,而直接在外表上重釘一層上去,舊的木板可能長了許多白蟻,如果買到這樣的房子,實在有夠傷腦筋。」

公寓優點,公設少或沒公設,使用空間比較大,不用繳管理費,通風採光會比較好。尤其是七、八十年代左右蓋的華廈,這類型的房子,除了有電梯以外,樓層戶數比較少,因此比較單純。

缺點是沒管理員管理,安全性不高,容易遭小偷,沒人可幫忙倒垃圾,常常要追著垃圾車跑,要自己倒垃圾。公寓通常屋齡較舊,管線屋況老舊或會漏水,買來後一定要重新換水管、換電線,重新整理天花板和換地板。

櫻:「買到好的一樓,優點很多,不用爬樓梯,通常有增建,使用空間比較大,有些門口可停車,面向大馬路可做店面,並且有廣告效益。而最大的缺點是隱私不好,容易被看光,門窗永遠要緊閉,昆蟲蟑螂老鼠多,永遠殺不完。還有容易遭小偷,門口容易被人亂停車,而堵住出入口。」

信:「如果買頂樓,通風採光會比較好,或有多一層樓的使用權。缺點樓層比較高,萬一沒電梯,或是電梯突然壞了,爬起來太累,頂樓夏天較熱,頂樓也容易漏水。」

櫻:「頂樓雖然容易漏水,但是不必經過別人的同意,就可以修繕比較方便,太熱也可以用大的遮陽傘或用組合式的小木屋來遮陽。風水學之說,老闆都喜歡選擇頂樓,踩在別人頭上,也不會被人踩。」

信:「大樓優點更多,有電梯不用爬樓梯,有管理員管理,還有監視器管理,安全性較高,有專人倒垃圾,不必追著垃圾車跑。缺點則有公設,使用空間比較小,每月須繳管理費。」

近年來政府不斷的說打房,卻不停的把增值稅調升,不然就降低民眾買房的貸款額度,有錢人根本沒差,害死許多真正想買房子的購屋族。這樣不是小老百姓的吃虧嗎?

無論是奢侈稅,還是實價登錄,都影響不了投資客的出手買房。上有政策下有對策,羊毛出在羊身上,把該繳的稅加上去之後,再賣出去,最後倒楣的還是低薪資的小老百姓。

現在限制銀行,十五坪以下的房子不方便貸款,要不是有些銀行了解較為貧困民眾的需求,或是還想生存下去的銀行,看的清楚基層百姓真的有這方面的需求,可以適量的貸給基層的上班族。不然如果沒房子,或需要在工作地取得容身之處的人,就可糟了。

因為景氣不好,年輕人不是找不到工作,就是薪水太低,因此產生了許多啃老族。現在的年輕人想要買房子,真的越來越困難了。通常稍微有能力的父母,就會幫小孩預先準備自備款,然後買來給小孩繳貸款。小孩工作的錢幾乎百分之百都要拿去繳房貸,暫時吃父母,住父母,省錢又省事,房子還可以適度的租人,以貼補繳貸款的差額。

所有的物價不斷的快速上漲,政府無能控制,人民無奈過活。M型社會越來越嚴重,貧富差距越來越大。坦白說有錢人很討厭髒兮兮的窮人;其實窮人也很討厭高高在上的有錢人。政府有責任向人們傳達最基本的道理:房子是蓋來住的,不是用來炒的,如果房子蓋了不住,那房子就不是房子,而是鬼屋。

櫻突然想到昨天去樓下買麵,聽陳太太說的話就覺得好笑,於是她就說給信聽。陳太太說:「我上次家裡遭小偷,丟了一些錢和首飾,心痛了好久。後來我要去買菜的時候,就把所有的錢通通帶出去,結果通通又被扒手扒去了,氣死了。」

櫻和信一同笑翻了。他們的結論是,買房子一定要買管理比較好的大樓,才不會容易遭小偷。

錢四腳,人兩腳,以他們賺錢的速度,怎嚜樣也追不上物價的上漲。櫻和信感謝上帝能似給他們平安與健康,讓他們在這物價比飛機飛的還快的時代,不會被不理性膨脹的物價擠下去。他們可以夢想成真,買到自己想要的房子,真是幸運。


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